“โปะหนี้บ้าน” หรือ “ลงทุน” ทำอะไรก่อนดี?

"โปะหนี้บ้าน" หรือ "ลงทุน" ทำอะไรก่อนดี? - 1

หลายคนมีความฝันว่าอยากมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเอง แต่จะให้เก็บเงินสดก้อนใหญ่ไปซื้อ คงต้องใช้เวลานานมากแน่ๆกว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ด้วยเหตุผลนี้จะเห็นว่าคนส่วนมากจึงเลือกวิธีซื้อบ้านด้วยการผ่อนจ่าย ข้อดีคือเราสามารถเก็บกระเป๋าเข้าไปอยู่เป็นเจ้าของบ้านได้เลยทันที แต่ข้อเสียคือดอกเบี้ยที่อาจสูงมากกว่าราคาบ้านได้ในกรณีที่เราผ่อนอย่างเดียว ไม่ได้ “โปะเงิน” เพิ่มเข้าไปเลย ดังนั้นบทความนี้จะแสดงให้เพื่อนๆ เห็นถึงความสำคัญของการนำเงินไปโปะบ้านเพิ่ม และสำหรับใครที่กำลังลังเลว่าจะนำเงินไปโปะบ้าน หรือนำเงินไปลงทุนก่อนดี..บทความนี้มีคำตอบครับ

หลักการคิดดอกเบี้ยบ้าน

ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจหลักการของการคิดดอกเบี้ยบ้านก่อนโดยบ้านจะคิดดอกเบี้ยแบบ “Effective Rate” ซึ่งเป็นวิธีการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก

ข้อดีของวิธีนี้คือยิ่งโปะมาก ยิ่งเสียดอกเบี้ยน้อยลง และทำให้หนี้หมดไวมากขึ้น เพราะโดยปกติเงินงวดที่เราส่งแต่ละเดือนจะแบ่งออกไปตัด 2 ส่วน นั่นคือตัดส่วนของ “ดอกเบี้ย” และที่เหลือค่อยตัดส่วนของ “เงินต้น” แต่เงินที่เราโปะเพิ่มจะไปตัดส่วนของเงินต้นโดยตรง พอเงินต้นลดลงมากกว่าปกติ การคิดดอกเบี้ยในเดือนต่อๆไปก็จะน้อยลง เนื่องจากดอกเบี้ยจะคิดจากเงินต้นที่น้อยลงนั่นเอง

"โปะหนี้บ้าน" หรือ "ลงทุน" ทำอะไรก่อนดี? - 2

วิธีคำนวณดอกเบี้ยรวมทั้งหมดของการกู้ซื้อบ้าน

เพื่อให้เข้าใจมากขึ้น เราลองมาดูตัวอย่างกันครับ สมมติให้ นาย A กู้ซื้อบ้านราคา 4,000,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี (สมมติว่าไม่ทำการรีไฟแนนซ์) ระยะเวลาผ่อนทั้งหมด 30 ปี นาย A จะเสียดอกเบี้ยทั้งหมดกี่บาท?

ลองเข้าไปคำนวณหาคำตอบได้ที่เว็บไซต์ www.fncalculator.com/loan นี้เลยครับ ซึ่งจากตัวอย่างด้านบนจะได้ว่า

  • Loan Amount คือ ยอดหนี้บ้าน = 4,000,000 บาท
  • Interest Rate คือ ดอกเบี้ยเงินกู้ = 6 %
  • Loan Term คือ ระยะเวลากู้ = 30 ปี

เมื่อนำไปกด Calculate จะได้ผลลัพธ์ว่า

  • Monthly Payment คือ เงินที่ต้องจ่ายต่อเดือน = 23,982 บาท
  • Total Payment คือ เงินทั้งหมดที่จ่าย = 8,633,527 บาท
  • Total Interest คือ ดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่าย = 4,633,527 บาท

บ้านราคา 4 ล้าน แต่ดอกเบี้ย 4 ล้านกว่า อย่างที่ผมบอกไปครับว่าดอกเบี้ยที่เราจ่ายทุกเดือนๆ เนี่ยอาจสูงมากกว่าราคาบ้านได้เลย

"โปะหนี้บ้าน" หรือ "ลงทุน" ทำอะไรก่อนดี? - 3

ถ้าโปะหนี้บ้านทุกเดือนๆ ละ 2,000 บาทจะเป็นยังไง? (กรณีโปะบ้าน)

จากที่คำนวณดอกเบี้ยรวมไปเมื่อครู่นี้ เพื่อนๆ อย่าพึ่งช็อคไปนะครับ เราลองมาดูในกรณีถ้าเราโปะเงินเพิ่มกันบ้าง สมมติว่าเราใช้จ่ายประหยัดมากขึ้น แล้วนำเงินที่เหลือ 2,000 บาททุกเดือนโปะเพิ่มเข้าไป โดยจากเดิมที่จ่ายเดือนละ 23,982 บาท จะเป็น 25,982 บาทแทน

ให้เพื่อนๆใส่ช่อง Extra Payment a Month หรือก็คือเงินพิเศษที่เราโปะเพิ่มเป็นจำนวน 2,000 บาท แล้วกด Calculate ใหม่จะได้ผลลัพธ์ว่า

  • Interest Saving คือ เราจะประหยัดดอกเบี้ยถึง 982,783 บาท
  • Payoff Earlier คือ เราจะผ่อนหมดไวขึ้น 65 เดือน หรือจ่ายเหลือแค่ 360 – 65 = 295 เดือนนั่นเอง

จะเห็นว่าเพียงแค่โปะเงินเพิ่มเข้าไป 2,000 บาททุกเดือน (2,000 * 295) = 590,000 บาททำให้เราประหยัดดอกเบี้ยรวมทั้งหมด 982,783 บาท และทำให้เราได้ประโยชน์ทางอ้อม คือมีเงินเหลือในตอนท้ายเพราะไม่ต้องผ่อนต่ออีก 65 งวด คิดเป็นจำนวนเงิน (65 * 23,982) = 1,558,830 บาทเลยทีเดียว

ถึงตรงนี้ผมว่าเพื่อนๆคงเห็นถึงความสำคัญของการโปะเงินเพิ่มแล้วใช่ไหมละครับ เอาหล่ะเรามาดูในกรณีถ้าไม่นำเงิน 2,000 บาทไปโปะบ้าน แต่เอาไปลงทุนกันบ้างว่าจะเป็นยังไง

ถ้าไม่โปะบ้าน แต่เอาเงินไปลงทุนแทนจะเป็นยังไง? (กรณีลงทุน)

วิธีการคือ ให้เราย้อนกลับไปตอนที่ยังไม่โปะเงินเพิ่ม (ลบ 2,000 ออกในช่อง Extra Payment a Month) แล้วกดปุ่ม Amortization เว็ปไซต์จะพาไปหน้าที่เป็นรายงวด ให้เราดูงวดที่ 295 โดยสาเหตุที่ต้องดูงวดที่ 295 เพราะเป็นจำนวนงวดที่เราโปะเงิน 2,000 บาทแล้วหนี้หมดพอดี 

ให้เพื่อนๆ ดูช่องขวาสุดที่เขียนว่า Balance จะเจอตัวเลข 1,328,064 บาท นั่นคือ ยอดหนี้คงเหลือ หรือพูดง่ายๆมันก็คือค่าเสียโอกาสของการไม่นำเงิน 2,000 บาท ไปโปะเพิ่มทุกเดือนนั่นเอง “หมายความว่า ถ้าเราสามารถนำเงิน 2,000 บาท ไปลงทุนเป็นเวลา 295 เดือน แล้วได้ผลตอบแทนมากกว่า 1,328,064 บาทถึงจะน่านำเงินไปลงทุน”

"โปะหนี้บ้าน" หรือ "ลงทุน" ทำอะไรก่อนดี? - 4

วิธีการคิดผลตอบแทนในอนาคตจากการลงทุน

คราวนี้เราจะคำนวณต่อว่า ถ้าเราลงทุน 2,000 บาททุกเดือน เป็นเวลา 295 เดือนในผลตอบแทนที่ต่างกัน เงินจะโตเป็นเท่าไหร่ โดยเพื่อนๆ สามารถคำนวณได้จากเว็บไซต์ www.fncalculator.com/tvm นี้ครับ วิธีคำนวณคือให้เพื่อนๆ ใส่

  • Payments คือ เงินลงทุนรายงวด = 2,000 บาท
  • Periods คือ จำนวนงวด = 295 งวด
  • Annual Rate % คือ ผลตอบแทนที่ลงทุนได้ต่อปี

เมื่อใส่ครบทั้ง 3 ช่องแล้ว ให้กดคำนวณหา Future Value (ช่อง FV ทางขวา) ผลลัพธ์ที่ได้คือ

  • ถ้าเราใส่ผลตอบแทน 4 %
    เงินจะโตกลายเป็น 1,004,728 บาท ทำให้ขาดทุน (1,004,728 – 1,328,064) = – 323,336 บาท
  • ถ้าเราใส่ผลตอบแทน 6 %
    เงินจะโตกลายเป็น 1,348,710 บาท  ทำให้ได้กำไร (1,348,710 – 1,328,064) = + 20,646 บาท
  • ถ้าเราใส่ผลตอบแทน 8 %
    เงินจะโตกลายเป็น 1,842,297 บาท  ทำให้ได้กำไร (1,842,297  – 1,328,064) = + 514,233 บาท

ไม่น่าเชื่อเลยนะครับ ว่าผลตอบแทนจากการลงทุนต่างกันไม่กี่ % จะทำให้ผลลัพธ์ต่างกันขนาดนี้ ซึ่งตอนนี้ผมเดาใจเพื่อนๆ ว่าน่าจะเทใจมาที่การนำเงินไปลงทุนแล้วค่อยมาปิดหนี้บ้าน มากกว่าการทยอยโปะบ้านทุกเดือนแล้วใช่ไหมละครับ

แต่ช้าก่อนครับ..ก่อนที่เพื่อนๆ จะเลือกนำเงินไปลงทุนผมอยากให้ลองพิจารณาถึง 2 เรื่องหลักๆ ดังนี้

1. ความรู้การลงทุน

เรามีความรู้การลงทุนมากน้อยขนาดไหน? เราเข้าใจการลงทุนจริงๆแล้วหรือยัง? เรารู้ไหมว่าต้องไปลงทุนในสินทรัพย์อะไรแบบไหนถึงได้ผลตอบแทน 8% ทุกปี?

ซึ่งแน่นอนว่าผมคงไม่บอกในบทความนี้ เพราะถ้าเพื่อนๆยังไม่รู้ก็แสดงว่ายังศึกษาเรื่องการลงทุนไม่มากพอ การโปะดอกเบี้ยบ้านไปก่อน พร้อมกับศึกษาเรื่องการลงทุนไปด้วย ก็อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าลงทุนเลยในตอนนี้ และ เมื่อเข้าใจการลงทุนจริงๆแล้ว การทำผลตอบแทนให้มากไปกว่า 8% ก็ย่อมทำได้

2. วินัยการลงทุน

อีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กันคือเรื่องของวินัยในการลงทุน เพราะถ้าเราไม่มีวินัยหรือการบริหารจัดการเงินที่ดี เวลาพอร์ตลงทุนเกิดติดลบเราจะไม่สามารถทนเห็นพอร์ตขาดทุนได้ หรือจังหวะที่พอร์ตลงทุนเราทำกำไรมากๆ เราจะอดใจไม่ถอนกำไรไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือยได้ใช่ไหม ?

เพราะฉะนั้นถ้าใครรู้ตัวว่า ไม่มีทั้งความรู้ และวินัยการลงทุนแบบนี้การโปะเงินเพิ่มหนี้ไปเลยก็อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่านั่นเอง สรุปแล้วคำถามที่ว่าเราควรนำเงินไป โปะบ้านหรือลงทุนดี คงจะไม่มีคำตอบที่ใช่สำหรับทุกคน ขึ้นอยู่กับข้อจำกัดและความเหมาะสมของตัวเรามากกว่า แต่ผมอยากแนะนำให้เพื่อนๆแบ่งสัดส่วนเงินแล้วลองทำทั้งสองอย่างครับ เพื่อที่เพื่อนๆจะได้ไม่มีความคาใจที่ไม่ได้ทำในอีกทางเลือกหนึ่ง และค้นเจอคำตอบที่เหมาะสมกับตัวเองได้ในที่สุดครับ